Por que investir em imóveis é a opção número um para quem trabalha na cadeia do agronegócio

Os imóveis são ativos financeiros que podem integrar a carteira de investimentos de quem está solidificando seu patrimônio.

Por que investir em imóveis é a opção número um para quem trabalha na cadeia do agronegócio

Os imóveis são ativos financeiros que podem integrar a carteira de investimentos de quem está solidificando seu patrimônio.

O lugar propício para o investimento assertivo, certamente, está nas regiões onde a ênfase econômica está no agronegócio.

E, as regiões que têm o agronegócio como matriz econômica, são locais mais propícios e os mais seguros para investimentos imobiliários porque o excesso de liquidez cria um ambiente favorável para valorização imobiliária.

Vamos entender esta dinâmica.

O único segmento econômico que o Brasil tem competitividade é o agronegócio.

O Brasil vem perdendo relevância econômica desde 1980. O varejo não conta com grandes grupos internacionais e, como depende somente do mercado doméstico que não cresce, acaba estagnado.

Já com o agro ocorre o contrário. Desde a década de 1970, com o desenvolvimento de novas tecnologias, o agronegócio transformou o cerrado - que não gerava renda nenhuma - em um grande gerador de produtos comercializados internacionalmente.

Passando pela jornada de correção de solo e criação de estrutura de logística muito carente, o produtor se profissionalizou, o que gerou uma entrada de recursos em uma região que era praticamente inexistente do ponto de vista econômico na década de 1970.

Os dados do censo, que acabaram de ser divulgados pelo IBGE corroboram, que as fronteiras agrícolas cresceram de forma mais acelerada. Além disso, essas regiões apresentaram uma redução da desigualdade e a melhora da qualidade de vida.

Atualmente a agricultura gera um colchão de liquidez, ou seja, uma grande quantidade de entrada de recursos em moeda forte que, convertida em Real amplia o poder de compra, ou seja, o agro é o responsável pela criação desses grandes bolsões de desenvolvimento econômico, o que gera uma demanda por serviços.

Há que se destacar que dentro do segmento de serviços a cadeia produtiva da habitação se sobressai. Isso impacta positivamente toda a cadeia do setor e auxilia no desenvolvimento do mercado imobiliário. Os efeitos econômicos também extrapolam para outros setores. A expansão da prestação de serviços na área de saúde e educacional evidenciam esse fenômeno. Assim, moradia, saúde e educação são exemplos do impacto positivo da expansão econômica do agronegócio em uma região.

Como o crescimento do agronegócio nas regiões é contínuo, começamos a observar a especialização dos serviços oferecidos nas cidades. Esse fenômeno é uma segunda etapa do desenvolvimento econômico, que evidencia o dinamismo da economia regional.

A forte demanda por serviços faz com que a segmentação aconteça ao extremo, criando serviços muito específicos. Nas prestações de serviços e no comércio varejista pode-se citar vários exemplos: casas de chá, casas de determinados chocolates, serviços médicos especializando, clínicas gerais se transformando em clínicas por especialidades.

A especialização mostra a maturidade do desenvolvimento econômico de uma região. Se uma localidade não apresenta esse nível de especialização, quer dizer que ela não está num nível de maturidade econômica.

Quando vemos o comércio, principalmente o varejista, se especializando, quer dizer que aquela região está passando por um processo de pujança econômica e atraindo novos empreendimentos, novos investidores.

Logo, se outras regiões do país não crescem, os grupos econômicos, franquias, grandes players nacionais, começam a migrar buscando regiões em expansão e isso acelera o processo de crescimento regional. Há novos investimentos e grupos mais profissionais. Isso eleva o padrão de prestação de serviços.

Em determinadas regiões do país que crescem muito acima da média nacional, como as fronteiras agrícolas, por questões de crescimento demográfico, os imóveis acabam captando esse desenvolvimento econômico.

A cidade cresce e alguns ativos financeiros acabam acompanhando esse crescimento.

O imóvel em determinadas regiões do país é visto como ativo financeiro para quem tem excesso de renda, fluxo maior de faturamento.

Mato Grosso é um exemplo importante. É uma fronteira agrícola recente, tem menos de 50 anos e é uma região exportadora. Então, quando há uma grande entrada de fluxo de capitais, esse excesso e liquidez se transformam em outros ativos.

O produtor, o empresário e toda a cadeia econômica não ficam com essa liquidez em espécie, em dinheiro. Alguns ativos, e eu destaco imóveis, principalmente imóveis de alto padrão, acabam captando o crescimento dessas regiões.

Isso também é uma coisa extremamente importante quando vamos analisar investimentos: essa região está crescendo? Cresce acima da média? Tem um crescimento demográfico que chama a atenção?

Quando isso ocorre, o mercado imobiliário dessa região capta o aumento do crescimento demográfico e econômico.

Em regiões mato-grossenses como Sinop e Sorriso, determinadas localidades em Goiás e sul da Bahia e Minas Gerais, percebe-se que o setor imobiliário é um elemento que absorve esse crescimento econômico.

Para validar esses dados, alguns fatores podem ser usados como métrica para acompanhar como está a saúde da região: o primeiro são indicadores econômicos: Produto Interno Bruto (PIB), arrecadação de impostos, número de empresas abertas, número de empregos gerados, dentre outros.

Um fator que eu acho muito interessante e que dá mais robustez para essa análise é a demografia, o crescimento da população. Só como comparação, segundo o censo demográfico divulgado pelo IBGE, o Brasil cresceu nos últimos 12 anos aproximadamente 6,45%, enquanto a cidade de Sinop (MT) cresceu mais de 73,36%.

Regiões que têm mais emprego e mais oportunidades econômicas, atraem mais pessoas.

Então, quando se analisa cidades dessas fronteiras, é possível perceber que estão crescendo demograficamente e de forma muito acelerada.

Um exemplo: Sinop, segundo o censo divulgado pelo IBGE, é quarta cidade, com mais de 100 mil habitantes, com maior crescimento demográfico no ranking brasileiro. Quando se compara as regiões (concentrações urbanas), Sinop assume a 1ª colocação no ranking nacional, desbancando inclusive a região de Balneário Camboriú/Itajaí.

Se está aumentando a população há demanda, inicialmente, de moradia. Isso acaba impulsionando o mercado imobiliário dessa região, estimulando os preços e tornando os imóveis em bons investimentos.

O crescimento populacional é um parâmetro muito importante para esta análise e aponta que determinados setores da economia real serão impulsionados.

É importante fazer uma ligação. Por exemplo: a cidade cresce economicamente, a população aumenta e isso gera demandas para a economia real: mais moradia, educação, saúde, alimentação, etc. Toda a cadeia se movimenta e impulsiona a expansão imobiliária.

No geral, o Brasil é um país que está envelhecendo rápido. As cidades não crescem e boa parte encolhe.

E Sinop é este referencial: é uma cidade no Centro-Oeste que cresce a uma taxa de 4,69% ao ano em população com demanda real para a economia. É um verdadeiro achado. É como encontrar um diamante em uma mina recém aberta.

Então, sim! Regiões geradoras de renda fomentam o mercado imobiliário de alto padrão e o agronegócio brasileiro é o grande termômetro desta máxima. Logo, investir em imóveis nestas regiões é uma excelente estratégia.

FELICIANO AZUAGA

Economista

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